For a better experience please change your browser to CHROME, FIREFOX, OPERA or Internet Explorer.
Pilih KPR Syariah atau Konvensional?

Pilih KPR Syariah atau Konvensional?

Cicilan KPR Anda naik? Jika ya, ada alternatif, yaitu KPR syariah, yang menawarkan cicilan tetap selama masa kredit, melindungi Anda dari fluktuasi bunga kredit seperti sekarang. Simak KPR syariah mana yang paling menguntungkan, hasil dari survei berbagai bank.

Beberapa bulan ini, banyak yang galau dengan cicilan KPR.

Naiknya bunga acuan Bank Indonesia (BI) berimbas kenaikkan bunga , yang menyeret naiknya cicilan kredit rumah. Mau tidak mau keuangan keluarga ikut terganggu, apalagi harga – harga barang di pasar juga sudah merembet naik

Menghadapi situasi ini, selain mengetatkan ikat pinggang keuangan rumah tangga, salah satu yang bisa dipertimbangkan adalah KPR Syariah.  Meskipun Indonesia mayoritas berpenduduk muslim, penetrasi pembiayaan rumah secara syariah masih kecil. Belum banyak yang tahu, apalagi ingin mengambilnya.

Apa itu pembiayaan rumah secara syariah? Bagaimana perbedaan dan keunggulan KPR syariah vs konvensional? Mana KPR syariah terbaik, yang menguntungkan, murah dan paling bagus. Mari kita simak.

Perbankan Syariah

Perbankan syariah dalam kurun waktu satu tahun terakhir tergolong tumbuh cukup pesat, khususnya pada bank umum syariah (BUS) dan unit usaha syariah (UUS) yang mendominasi aset perbankan syariah. Ini sejalan dengan upaya agresif Bank Indonesia (BI) mendorong perbankan syariah.

Aset perbankan syariah meningkat per Oktober 2013 (tahun ke tahun) menjadi Rp.229,5 triliun. Bila ditotal dengan aset BPR Syariah, maka aset perbankan syariah mencapai Rp.235,1 triliun.

Market share perbankan syariah dalam peta perbankan mencapai ± 4,8% per Oktober 2013 dengan jumlah rekening di perbankan syariah mencapai ± 12 juta rekening atau 9,2% dari total rekening perbankan nasional serta jumlah jaringan kantor mencapai 2.925 kantor.

Dari sini terlihat, meskipun tumbuh pesat, porsi syariah masih kecil dibandingkan bank konvensional. Padahal, banyak manfaat dan keunggulan pembiayaan dengan skema syariah.

KPR Syariah vs. Konvensional

Salah satu jenis pembiayaan dalam perbankan syariah adalah kredit untuk kepemilikan rumah.

Apa bedanya pembiayaan perumahan syariah dengan KPR konvensional?

Dari sisi persyaratan kredit, tidak ada perbedaan antara KPR syariah dan konvensional. Semua persyaratan, seperti permintaan dokumen dan proses kredit, sama antara keduanya.

Dulu memang pernah aturan BI soal Loan To Value (LTV) – prosentase jumlah pinjaman terhadap nilai jaminan – untuk syariah lebih ringan dibandingkan konvensional, sehingga dengan nilai rumah yang sama pembiayaan syariah bisa memberikan plafond kredit yang lebih tinggi. Namun, saat ini perbedaan aturan tersebut sudah direvisi, LTV antara syariah dan konvensional sudah tidak berbeda lagi.

Yang berbeda antara KPR syariah dan konvensional adalah cara perhitungan kewajiban. Tidak ada perhitungan bunga dalam pembiayaan syariah, seperti dalam skema kredit di bank konvensional. Jadi tidak dikenal istilah bunga murah atau rendah dalam KPR syariah.

Syariah menggunakan sistem bagi hasil. Nilai pinjaman syariah adalah nilai pembelian rumah plus margin.

Bank memberitahukan berapa margin yang akan diambil oleh bank dan dibebankan kepada nasabah. Dan yang paling penting, margin itu dibeberkan di muka, saat awal kredit, dan tidak berubah selama masa kredit.

Ada beberapa jenis skema pembiayaan rumah syariah, namun skema yang paling banyak diadopsi adalah  Jual Beli (skema Murabahah).

Dalam skema Murabahah, harga jual rumah ditetapkan diawal ketika nasabah menandatangani perjanjian pembiayaan jual beli rumah. Misalnya, harga beli rumah Rp 100 juta. Untuk jangka waktu 5 tahun, bank syariah mengambil keuntungan/margin sebesar Rp 50 juta. Maka harga jual rumah kepada nasabah untuk masa angsuran 5 tahun adalah sebesar Rp 150 juta. Angsuran yang harus dibayar nasabah setiap bulan adalah Rp 150 juta dibagi 60 bulan (5 tahun) = Rp  2.5 juta.

Bagaimana cara perhitungan margin syariah? Bank sudah menentukan besarnya margin, yang biasanya berbeda – beda sesuai jangka waktu pinjaman.

Untuk melakukan simulasi, Anda tinggal menentukan ingin berapa lama mengambil pinjaman KPR.

Misalnya, tabel dibawah ini menunjukkan besarnya margin berdasarkan jangka waktu. Katakan mengambil pinjaman selama 5 tahun, margin bank adalah 6.24% per tahun; sementara 4 tahun, margin lebih rendah di 6.16% per tahun.

Margin KPR Syariah

KPR Syariah

Perhatikan bahwa makin panjang masa pinjaman, makin tinggi margin. Artinya, makin lama meminjam, makin besar porsi bagi hasil yang harus dibayarkan ke bank.

Ini terkait besar kecilnya risiko buat bank.

Makin lama pembiayaan diberikan, makin besar kemungkinan nasabah tidak membayar tepat waktu. Untuk mengantisipasi hal tersebut, bank membebankan margin yang lebih tinggi. Ini semacam kompensasi risiko.

Tingkat margin ini adalah hal yang wajib dilihat ketika membandingkan KPR syariah. Besar kecilnya margin menentukan cicilan yang harus Anda bayar setiap bulan.

Margin vs. Bunga KPR

Apa efeknya buat yang mengambil pinjaman rumah dengan cara perhitungan margin dan bunga KPR?

Perbedaan itu terdapat dalam cicilan pinjaman. Singkatnya, dengan pembiayaan syariah, cicilan yang harus Anda bayar setiap bulan jumlahnya tetap,  sama sepanjang masa kredit.

Sementara, KPR konvensional menawarkan cicilan tetap hanya pada 1 sampai 3 tahun di awal kredit. Setelah itu, bank menggunakan bunga mengambang, yang besarnya mengikuti kondisi pasar, sehingga cicilan bisa berubah – ubah setiap saat.

Sepengetahuan saya, dalam KPR konvensional, penawaran cicilan tetap paling lama, hanya maksimum 5 tahun oleh KPR BCA dalam program fixed & cap. Diluar KPR BCA, ada bank lain, seperti KPR CIMB Niaga dan KPR BII, yang pernah menawarkan cicilan tetap 5 tahun, namun program cicilan tetap di bank ini sudah dihentikan ketika bunga meningkat di akhir 2013.

Kenapa cicilan kredit menjadi tetap di KPR syariah?

Karena dalam pembiayaan syariah, harga rumah dan margin keuntungan bank sudah dipatok di awal saat perjanjian kredit. Jumlah keuntungan atau margin untuk bank sudah disepakati sejak awal.

Ini berbeda dengan KPR konvensional yang penetapan bunga bersifat mengambang (floating) tergantung kondisi pasar. Bunga tidak dipatok, bisa tinggi, bisa pula rendah.

Tidak Tepat, KPR Syariah Mahal

Keberatan yang paling kerap dilontarkan adalah cicilan KPR syariah kok mahal. Pembiayaan rumah dengan sistem syariah sering dipandang lebih berat dari KPR kovensional.

Ini pandangan yang kurang tepat. Kenapa?

Supaya lebih jelas, saya gunakan ilustrasi. Misal, pembiayaan rumah senilai Rp 500 juta untuk masa kredit 15 tahun. Hasilnya untuk masing – masing jenis KPR adalah sebagai berikut:

  • KPR konvensional. Digunakan bunga tetap di dua sampai tiga tahun pertama yang kemudian diikuti bunga mengambang mengikuti kondisi pasar. Dalam 3 tahun pertama, Anda membayar cicilan tetap sebesar Rp 5.7 juta. Menginjak tahun ke 4 dan seterusnya, cicilan meningkat menjadi Rp 6.4 juta karena bunga tetap digantikan oleh bunga mengambang (flexible rate).
  • KPR syariah. Dengan menggunakan skema Murabahah, cicilan tetap yang harus dibayar adalah Rp 6.3 juta selama masa kredit.

Dari hasil perbandingan ini, Anda bisa melihat bahwa dalam masa awal kredit, yaitu 3 tahun pertama, cicilan dengan kpr konvensional memang lebih rendah, Rp 5.7 juta vs. Rp 6.3 juta. Namun, ini yang perlu digarisbawahi, setelah masa bunga tetap selesai, menginjak tahun ke 4 dan seterusnya, cicilan KPR konvensional dengan bunga mengambang menjadi lebih tinggi dibandingkan cicilan tetap KPR syariah, Rp 6.4 juta vs. Rp 6.3 juta.

Cicilan KPR Syariah vs Konvensional

KPR Syariah

Bukankan perbedaan kedua cicilan KPR syariah vs konvensional sebesar Rp 100 ribu terlihat kecil? Ingat, ini perbedaan setiap bulan dan jika mengambil total masa kredit 15 tahun masih ada 12 tahun lagi (atau 144 bulan) sampai masa kredit selesai.

Dari sini terlihat bahwa kesalahpahaman muncul karena melihat cicilan hanya di masa awal, saat cicilan konvensional masih rendah akibat menggunakan bunga tetap, tetapi tidak melihat cicilan setelahnya yang meningkat dengan perubahan ke bunga mengambang.

Tentu saja, cicilan KPR konvensional dengan bunga mengambang bisa berubah setiap saat. Sehingga ada kemungkinan cicilannya bisa lebih rendah ketika bunga turun.

Namun, data historis bunga KPR selama ini menunjukkan bahwa bunga mengambang selalu lebih tinggi dari bunga tetap. Skenario yang dijelaskan diatas adalah hal yang paling umum terjadi.

Survei Margin KPR Syariah

Bank syariah mana yang menawarkan margin paling kompetitif? Dimana cicilan syariah yang paling murah?

Untuk mencari yang termurah di tahun 2013, saya melakukan survei ke beberapa bank syariah beberapa waktu yang lalu. Bertemu dengan marketing maupun customer service di masing – masing bank tersebut. Saya menanyakan berapa cicilan untuk pembelian rumah sebesar Rp 500 juta untuk periode pinjaman selama 10 tahun.

Hasilnya terangkum dalam tabel dibawah ini.

Perbandingan Cicilan KPR Syariah

KPR Syariah

Bisa dilihat dalam tabel diatas, cicilan per bulan dan margin dari masing – masing bank. Antara bank yang satu dengan yang lain, cicilan KPR syariah berbeda tidak terlalu signfikan.

Ini menunjukkan ketat dan kompetitifnya persaingan KPR syariah saat ini.

Yang menawarkan cicilan tetap terendah adalah KPR BNI Syariah. Kemudian diikuti oleh KPR Bank Mandiri Syariah dan BRI Syariah.

Terlihat dari data ini, bank syariah BUMN cenderung menawarkan cicilan tetap yang lebih rendah. Yang lain seperti KPR syariah BCA dan Muamalat masih lebih tinggi cicilannya.

Namun, hasil perbandingan ini perlu dibaca dengan dua catatan berikut, yaitu:

  1. Data untuk perbandingan ini diambil beberapa saat yang lalu, sehingga sangat mungkin kondisinya saat ini sudah berubah. Untuk mengetahui informasi paling akurat, Anda sebaiknya menanyakan ke bank langsung. Informasi ini lebih ditujukan untuk memberikan gambaran umum kondisi cicilan diantara bank syariah.
  2. Dalam memutuskan mengambil pinjaman dari suatu bank, besarnya cicilan hanyalah salah satu faktor. Banyak faktor lain yang perlu dipertimbangkan, seperti biaya KPR, proses pengajuan pinjaman. Anda sebaiknya melakukan evaluasi dengan mempertimbangkan faktor – faktor lain ini.

 

Keunggulan dan Kelemahan KPR Syariah

Yang pasti, alasan agama paling banyak digunakan dalam memilih pembiayaan syariah. Namun, diluar alasan itu, saya juga melihat berbagai pertimbangan ekonomis dalam pembiayaan syariah dibandingkan KPR konvensional.

1. Keunggulan KPR Syariah

Sejumlah hal yang menjadi keunggulan sebagai berikut:

  • Menawarkan Kepastian. Anda tidak perlu pusing cicilan yang naik karena cicilan di KPR syariah jumlahnya tetap sampai masa kredit rumah selesai. Saya melihat keluarga yang harus struggling setiap tahun dengan kenaikkan cicilan KPR sementara pendapatan atau gaji mereka tetap. Jika Anda memliki pendapatan yang tetap, misalnya sebagai pegawai, cicilan tetap akan mengurangi masalah dari kenaikkan bunga.Dalam situasi ketidakpastian, saat bunga naik dan cicilan meningkat, belum lagi harga – harga yang biasanya ikut melonjak, cicilan tetap akan meringankan beban keuangan Anda. Tidak ada beban tambahan dari kenaikkan cicilan KPR. Keuangan keluarga Anda akan lebih mudah dikelola dengan cicilan yang tetap karena Anda tidak berhadapan dengan fluktuasi suku bunga setiap tahun. Ada kepastian disana yang membuat pikiran nyaman.
  • Pelunasan dipercepat tidak dikenakan denda. KPR syariah tidak membebankan denda seperti KPR konvensional sekitar 5% dari sisa pokok, jika nasabah melakukan pelunasan dipercepat. Misal, pokok pinjaman yang belum lunas adalah Rp 200 juta. Untuk melunasi, Anda harus membayar paling tidak Rp 200 juta plus 10 juta (5% dari 200 juta) untuk dendanya, diluar biaya – biaya lainnya. Jumlah denda yang cukup besar. Jika Anda memang berencana melakukan pelunasan dipercepat suatu saat nanti, kesempatan bebas denda dari syariah patut dijadikan pertimbangan.

2. Kelemahan KPR Syariah

Kelemahan skema KPR syariah sebagai berikut:

  • Hilang kesempatan menikmati cicilan rendah jika bunga turun. Tentu saja, dengan memanfaatkan cicilan tetap, Anda kehilangan kesempatan menikmati turunnya bunga kredit. Dalam beberapa tahun kemarin, 2011 – 2013, ekonomi Indonesia mengalami penurunan bunga kredit yang cukup signifikan. Implikasinya terasa ke suku bunga KPR. Kondisi ini tidak dapat dinikmati oleh nasabah KPR syariah yang terlanjur mengikat perjanjian kredit rumah dengan cicilan tetap. Namun, itulah ‘biaya’ yang harus dibayar untuk mendapatkan kepastian cicilan setiap bulan. Dalam ekonomi, ada yang disebut dengan istilah ‘no free lunch’.
  • Tingginya denda keterlambatan. Satu hal yang perlu diperhatikan dalam KPR syariah adalah tingginya denda keterlambatan. Denda ini harus Anda bayar jika cicilan bulanan dibayar terlambat. Jumlah denda dengan pembiayaan syariah lebih tinggi dibandingkan KPR konvensional.Saya mengalaminya sendiri. Denda keterlambatan pinjaman syariah saya mencapai Rp 400,000 per bulan dan jumlahnya tetap. Di bank syariah lain, saya mendapatkan informasi bahwa denda mencapai 5% dari cicilan bulanan. Jumlah denda ini relatif tinggi dibandingkan KPR konvensional yang umumnya menetapkan denda di kisaran 1% dari cicilan bulanan dan sifatnya proporsional terhadap jumlah cicilan. Ketika memilih pinjaman syariah, saran saya perhatikan berapa denda keterlambatan yang dicharged oleh bank. Meskipun terlambat membayar adalah hal yang sebaiknya dihindari.
  • Lama pinjaman maksimum 15 tahun. Lebih pendek dibandingkan KPR konvensional yang bisa memberikan masa pinjaman lebih panjang sampai 20 tahun. Misalnya KPR BTN. Kenapa ini saya anggap tidak menguntungkan? Dalam pembiayaan rumah dan tanah, yang nilai jualnya cenderung naik (ingat perkataan Mark Twain, ‘Tuhan hanya menciptakan dunia satu kali’), kenaikkan nilai rumah umumnya lebih besar dibandingkan kewajiban yang harus dibayar ke bank. Sehingga makin panjang masa kredit, makin besar selisih antara kenaikkan nilai rumah dan margin yang bisa dinikmati. Seandainya pun, Anda gagal membayar pinjaman, nilai rumah sebagai jaminan lebih tinggi dari nilai pinjaman, sehingga masih ada selisih keuntungan yang Anda bisa dinikmati.Namun tidak sedikit orang yang ingin kreditnya segera lunas. Apapun jenis kreditnya. Punya hutang dianggap menjadi beban.

Demikian kelebihan dan kekurangan pembiayaan menggunakan KPR syariah. Ini bisa jadi bahan pertimbangan Anda ketika memilih cara pembiayaan pembelian rumah. Jika terpikir ingin memindahkan kredit KPR konvensional  ke KPR Syariah, bisa membaca artikel over kredit rumah untuk mendapatkan pandangan mengenai seluk beluk prosesnya.

Saya melihat KPR syariah adalah alternatif pembiayaan yang seyogyanya Anda lihat dan jadikan bahan pertimbangan. Diluar alasan religius, banyak manfaat dari skema pembiayaan syariah.